내 대출한도는? | LTV, DTI 그리고 DSR

정부는 부동산 시장 안정, 가계부채 관리 등을 위해 여러가지 방면으로 대출한도를 정하여 운영하고 있습니다. 그 중에서도 부동산 구매와 관련하여 가장 많이 언급되는 LTV, DTI, DSR에 대해 정리해보려 합니다. 

 LTV(Loan To Value, 담보인정비율) 

"LTV = 대출한도 /주택가격"

담보인정비율이란 '부동산 가격(담보가치) 대비 대출 가능 비율'로 예를 들어 부동산 가격이 5억원이고 LTV규제가 70%라면 해당 부동산에 대해 최대로 받을 수 있는 대출금액은 3.5억원이 됩니다. 

 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 

"DSR = 모든 대출의 원리금* 상환액 / 연소득"

총부채원리금상환비율은 '연소득 대비 총 대출 상환액이 차지하는 비율'을 의미합니다. 이는 채무자의 대출 상환 능력을 심사하기 위해 만들어진 제도로 주택담보대출을 포함한 신용대출, 자동차 대출, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 합한 상환액을 기준으로 합니다. 

*원리금: 원금 + 이자

 DTI(Debt to Income, 총부채상환비율) 

"DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 이자 상환액)/연소득"

총부채상환비율은 '연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출이자 상환액이 차지하는 비율'을 의미합니다. DSR은 모든 대출의 원리금, 즉 원금과 이자를 동시에 고려하는 반면, DTI는 주택담보대출의 원리금 외 기타 대출에 대하여는 이자만 고려한다는 차이점이 있습니다. 예시로 연소득이 5천만원, DTI 40%, 대출금리 5%, 만기 30년, 원리금 균등상환, 기타 다른 대출 없음 이라고 가정했을 때 받을 수 있는 최대 주택담보대출금액은 약 3.1억원이 됩니다.

 종합하면, LTV는 부동산의 담보가치를 기준으로 대출한도를 정하고, DTI와 DSR은 연소득을 고려한 개인의 대출 상환능력을 기준으로 대출한도를 정하는 것 입니다. 요즘 집 외에 투자나 자동차 구매 등에도 대출을 활용하는 경우가 많으니 사실 개인의 소득 및 상환능력이 대출에 있어서 가장 중요한 기준이 되고 있습니다. 

 이러한 규제들은 부동산 시장이 과열, 침체되었는지에 따라 정부가 시장을 안정화 시키는 방향으로 조정됩니다. 시장이 과열되어 집값이 치솟으면, 투기 수요를 억제하기 위해 규제를 강화하거나 시장이 침체되면 활성화를 위해 규제를 완화시키는 것이죠.